目次
那須BASE民泊シリーズ第3話。
前回の【第2話：成功する物件選び】では、「立地」「周辺環境」「ターゲット設定」の重要性をお伝えしました。
物件選びが“土台”だとすれば、今回のテーマであるリノベーション設計は“未来を決める設計図”です。
那須で数多くの別荘再生・民泊改修に携わってきた私たちが断言できることがあります。
美しいだけのリノベーションは、儲からない。
収益性だけを追った空間は、長続きしない。
大切なのは、「非日常の美しさ」と「投資としての合理性」を両立させる設計思想です。
1｜“映える”だけでは足りない時代
SNS時代、デザイン性はもちろん重要です。
しかし那須の民泊市場は、すでに次のフェーズに入っています。
・写真映えは当たり前
・価格競争は激化
・ゲストは「本物の体験」を求めている
例えば、薪ストーブを置けば映えるか？
サウナを作れば予約が埋まるか？
答えは「NO」です。
重要なのは「世界観の一貫性」と「運用まで見据えた設計」です。
2｜那須という土地を理解する
那須町は標高差があり、冬は氷点下、湿気も多く、森に囲まれています。
つまり設計には以下が必須です。
・断熱性能
・結露対策
・凍結対策
・湿気コントロール
・害獣・虫対策
デザイン以前に「環境適応設計」ができていなければ、
修繕コストが増え、レビュー評価も下がり、収益性は落ちます。
那須BASEではまず、気候に勝つ設計から始めます。
3｜“非日常”は素材で決まる
非日常とは何でしょうか？
高級家具？
派手な内装？
違います。
それは「触れた瞬間の質感」です。
・無垢フローリング
・芦野石
・炭化木
・コールテン鋼
・薪の香り
素材のリアルさは、写真では伝わらない体験価値になります。
特に那須では、自然と呼応する素材が重要です。
都会的なデザインをそのまま持ち込むと浮いてしまいます。
“森に溶け込むモダン”
これが那須BASEの基本思想です。
4｜収益性を決める「動線設計」
実は最も重要なのはここです。
美しい空間でも、運営しにくければ失敗します。
例えば：
・清掃しやすい床材か？
・水回りは集約されているか？
・リネンの動線は？
・ゴミ出しは？
・チェックイン導線は？
宿泊施設は「住む空間」ではなく「運営する空間」です。
那須Keeperと連携し、
清掃時間・回転率・ランニングコストまで逆算して設計すること。
これが収益性を左右します。
5｜差別化の鍵は“体験装置”
那須で強いのは「体験型設備」です。
・プライベートサウナ
・薪ストーブ
・屋外ジャグジー
・ファイヤーピット
・大開口ウッドデッキ
ただし注意点があります。
流行りだけで設置すると、
メンテナンス負担が増え、事故リスクが上がります。
設計段階で
・排水計画
・防水処理
・電気容量
・消防法対応
まで想定すること。
設備は“飾り”ではなく“収益装置”です。
6｜投資回収を逆算する設計思考
例えば総工費1,200万円。
目標年間売上600万円。
稼働率40％、平均単価35,000円。
この数字を達成するために
何が必要かを考える。
・単価を上げられるデザイン
・レビュー評価4.8以上
・リピート動機
・写真映えスポット
デザインは“感覚”ではなく“戦略”です。
那須BASEでは、
設計前に事業計画を共有します。
ここが普通のリフォーム会社との違いです。
7｜“再生”こそ最大の武器
那須には築30年、40年の別荘が多く存在します。
一見ボロボロでも、
構造がしっかりしていれば宝物です。
“壊す”のではなく“活かす”。
梁を見せる
石を残す
古材を再利用する
これがストーリーになります。
宿泊者は「物語」にお金を払います。
8｜価格競争に入らないための設計
価格で戦うと消耗します。
だからこそ
・世界観を作る
・ターゲットを明確にする
・コンセプトを尖らせる
例えば：
「森と薪と音楽」
「サウナとワイン」
「仕事と静寂」
コンセプトが明確だと、
価格は下げなくていい。
那須BASEが大切にしているのは
“選ばれる理由”を作ることです。
9｜設計は“未来の経営”である
リノベーションは単なる工事ではありません。
それは
・ブランド作り
・事業設計
・資産価値向上
・出口戦略
まで含みます。
将来売却する時、
デザインと収益実績は武器になります。
“なんとなく綺麗”では評価されません。
10｜まとめ – 美しさは利益を生む
美しさは自己満足ではありません。
戦略的な美しさは利益を生みます。
✔ 那須の環境に適応する
✔ 素材で非日常を作る
✔ 動線で収益性を上げる
✔ 体験装置で単価を上げる
✔ 物語で差別化する
これが
那須BASE流 リノベーション設計の極意です。
次回【第4話】では
「民泊のブランディングと価格戦略」についてお話しします。
那須で別荘を“持つ”のではなく
那須で資産を“育てる”。
それが私たちの提案です。
那須での民泊リノベーション相談は
那須BASEまで。
あなたの物件、
ただの別荘で終わらせますか？
それとも“稼ぐ森の拠点”にしますか？
次回もお楽しみに。