目次
【第4話】
民泊のブランディングと価格戦略
― 那須で別荘を“持つ”のではなく、“育てる”という発想 ―
那須BASE民泊シリーズ第4話。
これまでの連載では、
第1話：那須で民泊を始めるという選択
第2話：成功する物件選び
第3話：リノベーション設計の極意
をお届けしてきました。
今回はいよいよ核心。
「どうやって価格を決め、どうやって“選ばれる存在”になるのか」
民泊は不動産ではありません。
民泊は“ブランド事業”です。
そして価格は「原価」ではなく、
“世界観の価値”で決まるのです。
1｜価格は「周りに合わせる」ものではない
那須エリアでよくあるご相談。
「周辺相場はいくらですか？」
「この広さなら1泊いくらが妥当ですか？」
もちろん市場調査は重要です。
しかし、価格を“平均”に合わせる発想では勝てません。
なぜなら那須の民泊は今、二極化しているからです。
・価格重視の簡易宿所型
・体験価値重視の高単価型
中途半端が一番危険です。
安くもない、強烈な魅力もない。
これでは埋まりません。
2｜ブランドとは「約束」である
ブランドとは何でしょうか？
ロゴでもありません。
内装でもありません。
ブランドとは
“ここに泊まれば、こういう体験ができる”という約束です。
例えば：
・森の静寂に浸る拠点
・薪と炎に癒される夜
・サウナと星空のリトリート
・仕事と自然が両立する空間
この約束が明確になると、
価格に迷いがなくなります。
3｜那須という土地の強みを使う
那須町は“派手さ”ではなく、“余白”の土地です。
・標高による涼しさ
・四季のコントラスト
・森の包容力
・温泉文化
都会では手に入らないものが、ここにはあります。
だからこそ那須の民泊は
「便利さ」で勝負しない。
「体験の濃度」で勝負します。
4｜高単価を実現する3つの条件
① コンセプトの一貫性
内装、写真、文章、アメニティ、音楽。
すべてが同じ方向を向いているか。
バラバラだと価格は上げられません。
② 写真で“体験”を伝える
写真は空間ではなく、
“過ごし方”を撮ること。
薪に火を入れる瞬間。
サウナ後の外気浴。
デッキでワインを傾ける夕暮れ。
人の気配がある写真は、
価格を押し上げます。
③ レビュー戦略
価格はレビューで守られます。
・清掃品質
・チェックイン導線
・迅速な返信
・トラブル対応
5｜価格戦略は“波”を読む
民泊価格は固定ではありません。
・ハイシーズン
・紅葉
・雪景色
・GW
・夏休み
・週末
価格は“変動させるもの”。
重要なのは
年間平均単価を最大化することです。
例えば：
通常日 28,000円
繁忙期 45,000円
特別日 55,000円
これを戦略的に組み立てる。
安く埋めるのではなく、
“高く、少なく”でも成立する設計を目指す。
6｜「安売り」は未来を削る
値下げは簡単です。
しかし一度下げると戻せません。
価格はブランドの格です。
「安いから選ばれる」物件は
常に安さで比較されます。
「ここに泊まりたい」と思われる物件は
価格で比較されません。
那須BASEが目指すのは後者です。
7｜“育てる”という発想
民泊は開業がゴールではありません。
・写真の更新
・設備の追加
・レビュー改善
・リピーター施策
・季節演出
これを続けることで
物件は“成熟”します。
ワインのように。
森の木のように。
時間が価値を上げる設計をする。
これが
「那須で資産を育てる」という考え方です。
8｜ブランディングはオーナーの哲学
最終的に問われるのは、
オーナーの思想です。
なぜこの物件をやるのか？
・家族のため？
・投資のため？
・地域貢献？
・自分の夢？
この軸が明確なほど、
ブランドは強くなります。
那須BASEは、
単なる施工会社ではありません。
オーナーの思想を
空間に翻訳するパートナーです。
9｜出口戦略まで考える
将来売却する時。
「収益実績」
「ブランド力」
「SNSフォロワー」
「レビュー評価」
これらは資産価値になります。
民泊は“動く資産”。
運営の積み重ねが
評価額を変えます。
10｜まとめ
✔ 価格は相場でなく“価値”で決める
✔ ブランドは約束である
✔ 那須の強みを最大化する
✔ レビューで価格を守る
✔ 安売りしない
✔ 育てる意識を持つ
那須で別荘を“持つ”のではなく
那須で資産を“育てる”。
それが私たちの提案です。
【第5話予告】
次回は、さらに踏み込みます。
「運営体制がすべてを決める ― 清掃・管理・トラブル対応の裏側」
・清掃品質が単価を守る理由
・無人運営の落とし穴
・リピーターを生む管理術
民泊は「作って終わり」ではありません。
“回して、守って、育てる”。
その裏側をお話しします。
次回も、ぜひご覧ください。